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giovedì 25 febbraio 2010

Pericolo maxirata finale: il rischio dei mutui a rata costante

Con i tassi euribor al minimo storico, è normale che chi ha bisogno di fare un mutuo per la casa sia molto tentato dai mutui a tasso variabile. Che sicuramente richiedono il pagamento di una rata inizialmente molto più bassa rispetto ad un tasso fisso a condizioni di mercato: ad esempio, per 150.000 euro in 20 anni, si può passare dai circa mille euro di un fisso al 5% ai 740 di un variabile con tasso iniziale all'1,73% (spread 1,30).

Il problema è che tutti hanno chiaro che i tassi, prima o poi, risaliranno, e con loro la rata. E' impossibile sapere esattamente a quanto potrà arrivare l'euribor durante i 20 anni di durata del mutuo, però, simulando un andamento che ricalca i dati storici di questo tasso, dopo un periodo iniziale con i tassi bassi di questa crisi, si può calcolare una rata media di 893 euro. Nello scenario considerato, con i tassi che toccano in due occasioni il 6,5% - incluso lo spread - si ottiene un risparmio di 23.000 euro per gli interessi pagati durante la vita del mutuo. Con una rata massima che arriva a 990 euro, comunque inferiore al tasso fisso.

Questo risparmio potenziale ha però un costo: il rischio che il mutuo, se i tassi salissero molto fin dall'inizio, possa arrivare ad una rata insostenibile per chi lo chiede. Per evitare questo rischio, esistono due offerte sul mercato: il mutuo a tasso variabile con cap (tetto massimo) e quello a rata costante; è sul secondo che ci concentreremo in questo articolo.

Con il mutuo a rata costante, la rata viene decisa all'inizio del mutuo, normalmente calcolando la rata iniziale di un tasso variabile alle stesse condizioni, e poi tenendo ferma la rata per tutta la vita del mutuo. Se i tassi salgono o scendono, quello che cambia, visto che la rata rimane fissa e gli interessi dipendono dai tassi, è la quota capitale che si paga mese per mese, e di conseguenza la durata del mutuo. In questo modo, si ha la sicurezza che la rata non possa mai cambiare, come per un mutuo fisso, e allo stesso tempo se i tassi rimangono bassi si godono gli stessi risparmi di un tasso variabile.

Sembra l'uovo di colombo, se non per il fatto che, nel caso in cui i tassi risultino in media superiori a quello su cui è stata calcolata la rata iniziale, la durata del mutuo si può allungare, anche di molto. E un mutuo più lungo vuol dire più interessi pagati. Ma non basta: le banche non accettano che il mutuo si allunghi all'infinito, e pongono un limite a questo allungamento, solitamente 8 o 10 anni. Cosa succede se il mutuo, passato questo tempo, non viene estinto? Succede che tutto il capitale ancora da restituire deve essere pagato in una unica maxirata finale.

Calcolare di quanto si può allungare un mutuo, e a quanto può ammontare la maxirata finale, richiede calcoli matematici piuttosto complessi. Ora però esiste uno strumento online, gratuito, che permette di effettuare questo tipo di simulazione in modo molto semplice: il simulatore di www.mutuostudio.com . Riprendendo l'esempio descritto sopra, e simulando lo stesso scenario "medio" per l'euribor usato per il variabile puro, si calcola che il mutuo si allungherebbe di 7 anni, venendo a costare 33.000 euro più del variabile puro, e quindi anche 10.000 in più del tasso fisso. Se si passa poi allo scenario "pessimista", che aumenta di poco i tassi, si arrivano a superare i dieci anni di allungamento e quindi alla temuta maxirata finale, pari in questo caso a 18.000 euro! Con una spesa totale per gli interessi che arriva a 140.000 euro, quasi quanto il capitale preso in prestito.

In conclusione, nessuno può dare garanzie sull'andamento dei tassi di interesse nel futuro, e chi sceglie un tasso variabile deve sempre mettere nel conto un certo grado di rischio. Nel caso della rata costante, però, calcolare questo rischio è particolarmente difficile. Grazie a strumenti online sempre più potenti e facili da usare, oggi è almeno possibile per tutti fare delle simulazioni anche per questo tipo di mutuo. Chi è interessato può provare la sua simulazione e decidere se vale la pena di correre il rischio.


Personalmente, se dovessi dare un consiglio oggi, io direi di stare alla larga dalla rata costante, a meno di non poter pagare quella che deriva da un mutuo molto breve, ad esempio di 10 anni, massimo 15: in questo caso, anche con gli interessi molto bassi di oggi, sicuramente destinati a crescere, è molto improbabile che si arrivi alla maxirata finale, e anche con un allungamento entro i 10 anni gli interessi totali pagati rimarrebbero sempre ad un livello accettabile.

Daniele Mazzini
Mutuostudio.com




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